Betydning af realkreditobligationer
Realkreditobligation henviser til en obligation udstedt til en investor, der er bakket op af en pulje af prioritetslån, der er sikret ved sikkerhedsstillelse for fast ejendom (bolig eller kommerciel) og derfor får låntager til at betale forudbestemt række af betalinger, hvis misligholdelse kan føre til salg eller beslaglæggelse af aktivet.
Investorerne modtager en månedlig betaling, der inkluderer renter såvel som hovedstol, når låntager betaler renter og tilbagebetaling af gæld, der lånte penge ved at holde nogle ejendomsejendomme som sikkerhed, og i tilfælde af at låntager misligholder, kan aktivet sælges til afbetaling af obligationsejere sikret af disse aktiver.
Hvordan fungerer realkreditobligationer?
Når en person køber et hjem og finansierer det ved at holde det som et pant, får långiveren ejerskabet af dette pant, indtil lånet er fuldt betalt. Långiveren inkluderer banker og realkreditinstitutter, der giver et lån på sådanne ejendomsaktiver. Banker klubber derefter disse pant og sælger dem til en investeringsbank eller en hvilken som helst offentlig enhed med rabat. På denne måde får banker penge med det samme, som de oprindeligt ville komme over lånets løbetid, og de formår også at flytte risikoen for misligholdelse fra sig selv til investeringsbanker.
En investeringsbank overfører derefter dette bundt til et SPV (special purpose vehicle) og udsteder obligationer på de lån, der er bakket op af pantet. Pengestrømmen fra disse lån er i form af renter plus hovedstolsbetaling overføres hver måned til realkreditobligationsindehavere. Denne proces med at samle prioritetslån og videresende pengestrømme til gæld til obligationsindehavere kaldes securitisering. En investeringsbank beholder sin andel i rentekomponenten i et lån og videregiver resten af rente plus hovedkomponent til obligationsindehavere.
Typer
Der findes forskellige typer MBS (pant-sikkerhed) -
# 1 - Værdipapirer med pant i pant
Under denne type MBS foretages betalinger proportionalt blandt obligationsejere, efterhånden som de modtages. Hvis de samlede udstedte obligationer er 1000 på hver $ 1000, og der er 10 investorer, der ejer 100 obligationer hver, vil hver investor modtage 1/10 af betalingen videregivet til dem. Hver investor ville få sin andel af betalingen i henhold til deres beholdning. Hvis der er forudbetalinger, videregives det forholdsmæssigt til obligationsejerne. Ingen obligationsejer ville få mere eller mindre end sin andel af den samlede obligationsbeholdning i disse prioritetslån. I tilfælde af misligholdelse vil hver investor bære tabet (hvis aktivværdien falder under obligationernes pålydende værdi) i forhold til sin andel i obligationer.
Så MPS-investorer eller obligationsejere står over for både forudbetalings- og udvidelsesrisiko svarende til deres beholdning.
# 2 - CMBS (sikkerhedsstillelse med pant i pant)
Vi har set ovenfor, hvordan MPS-investorer står over for forudbetalingsrisiko, og i tilfælde af forudbetaling, hvordan hver investor modtager den uanset om de har brug for eller foretrækker det på det tidspunkt. Mange investorer er bekymrede over forudbetaling og misligholdelsesrisiko.
CMBS hjælper med at afbøde disse problemer ved at dirigere pengestrømme fra pant til forskellige klasser eller lag kaldet trancher, så hver klasse har forskellig eksponering for begge risici. Hver tranche er underlagt forskellige regler for, hvordan betalingen skal fordeles. Hver tranche modtager rentebetaling hver måned, men hovedstolen og forskud betales sekventielt. CMBS er struktureret på en sådan måde, at hver klasse af obligationer går på pension i rækkefølge.
Hvis der er 4 trancher, skal reglen for månedlig hovedstol og forudbetaling til tranchen være som følger -
- Tranche 1 - Ville modtage alt hovedbeløbet og forudbetalingerne indtil hovedstalden er nul.
- Tranche 2 - Efter at tranche 1 er fuldt betalt; den modtager alt hovedbeløbet og forudbetalingerne, indtil hovedstalden er nul.
- Tranche 3 - Efter at tranche 2 er betalt fuldt ud; den modtager alt hovedbeløbet og forudbetalingerne, indtil hovedstalden er nul.
- Tranche 4 - Efter at tranche 3 er fuldt udbetalt, modtager den hovedstolen og forudbetalingerne indtil hovedstalden er nul.
Så på denne måde fordeles risikoen for forudbetaling mellem trancher. Den højeste risiko for forudbetaling er i Tranche 1, hvorimod lavere trancher fungerer som en støddæmper i tilfælde af misligholdelse af låntager. I ovenstående eksempel har Tranche 4 den højeste misligholdelsesrisiko og den laveste forudbetalingsrisiko, da den får forudbetaling, efter at de ovennævnte tre trancher er fuldt betalt og får absorberet tab i tilfælde af misligholdelse.
Eksempel
Antag, at 10 personer tog et lån på $ 100.000 til 6% hver ved at holde huset som sikkerhed i ABC-banken på et samlet pant på $ 1.000.000. Banken ville derefter sælge denne pulje af pant, der beløb sig til en investeringsbank XYZ, og bruge disse penge til at yde nye lån. XYZ ville sælge obligationer på $ 1.000.000 (1000 obligationer på hver $ 1000) til 5% bakket op af disse realkreditlån. ABC bank ville videregive den modtagne rente ($ 5.000) plus betalingskomponenten i 1. måned til XYZ efter at have holdt en margin eller et gebyr. Lad os sige, at gebyret, der holdes, er 0,6% (0,05% månedligt) af lånebeløbet, så det beløb, der blev sendt den 1. måned til XYZ, er $ 4500 plus tilbagebetalingsbeløbet. XYZ ville også holde sit spænd på 0,6% (0,05% månedligt) på lånebeløbet og videresende resten af renterne på $ 4000 plus tilbagebetalingsbeløb den første måned til realkreditobligationsindehavere.
På denne måde kan investeringsbanken købe flere prioritetslån fra en bank gennem penge modtaget fra salg af obligationer, og bankerne kan også bruge penge modtaget fra salg af pant til at yde nye lån. I tilfælde af misligholdelse af husejere kan pantet sælges for at betale investorer.
Realkredit vs obligationer
Den største forskel mellem obligationer og realkreditobligationer er, at obligationsobligationen ikke er sikret og kun bakkes op af det udstedende selskabs fulde tro og kredit, mens realkreditobligationen er bakket op af den sikkerhed, der kan sælges i tilfælde af misligholdelse af låntager. Derfor er renten på MBS lavere end obligationer på grund af lavere risiko.
Den anden forskel ligger i betaling og hyppighed af betaling. Realkreditobligationer betales månedligt og inkluderer renter samt en hovedkomponent. På den anden side betales obligationsobligationer årligt eller halvårligt, der kun inkluderer rentekomponent, og hovedstolen betales ved udløbet.
Fordele
- Sikkerhedsstillelse med pant i pant giver et højere afkast end statspapirer.
- Det giver højere risikojusteret afkast end andre obligationer på grund af opbakning af pantsatte aktiver, hvilket reducerer risikoen.
- De giver diversificering af aktiver, da de har en lav sammenhæng med andre aktivklasser.
- Det giver regelmæssig og hyppig indkomst sammenlignet med andre fastindkomstprodukter. MBS har månedlige betalinger, mens virksomhedsobligationer tilbyder årlig eller halvårlig betaling.
- Et realkreditobligation er en sikrere investering end obligationsobligationer, da sikkerheden i tilfælde af misligholdelse kan sælges til afbetaling af obligationsindehavere.
- MBS har ikke halerisiko, da der ikke er nogen hovedstolsbetaling ved løbetid, fordi månedlig betaling involverer renter plus hovedkomponent, der fordeles over en obligations løbetid. Mens der i andre obligationer er en høj halerisiko på grund af den primære betaling af engangsbeløbet ved løbetiden, hvilket øger risikoen for obligationsejerne.
Ulemper
- Sikkerhedsstillelse med pant i sikkerhed giver et lavere afkast end obligationer.
- Sikkerhed med pant i pant ofte udråbt som sikker investering tiltrak negativ omtale på grund af deres rolle i 2008-subprime-realkreditkriser. Banker på grund af høj rentabilitet blev selvtilfredse og udstedte lån til folk med lav kreditværdighed. Da subprime-realkreditlån misligholdte, resulterede det i tab af millioner af dollars af investorers penge og konkurs hos mange store investeringsbanker som Lehman-brødre. Så disse obligationer er lige så gode som aktivet, og folk låner penge på disse aktiver.
- Sådanne obligationsejere står over for risikoen for forudbetaling i tilfælde af en sænkning af renten på markedet. Desuden skal de penge, de modtager, investeres til en lavere sats, der reducerer deres afkast.
Konklusion
Realkreditobligationer som aktivklasse tilbyder diversificering og tilbyder investor med et højere afkast end skatkammer og lavere risiko end obligationsobligationer. Desuden giver de penge til investeringsbanker til at købe flere realkreditlån og banker til at låne flere penge, hvilket hjælper med at holde realkreditrenterne konkurrencedygtige og markederne likvide.