Hvad er FFO (Funds From Operations)?
FFO (Funds from Operations) refererer normalt til de pengestrømme, der genereres af Real Estate Investment Trust (REITs) og beregnes ved at trække renteindtægter og gevinst ved salg af aktiver fra nettoindtægten i perioden og tilføje renteudgifter, afskrivninger, og tab ved salg af aktiver til det.
FFO bruges til at måle pengestrømmen fra driften og svarer således til 'Cash Flow from Operations.' Det bruges dog generelt med henvisning til pengestrømme genereret af 'Real Estate Investment Trust' (REIT).
- For ejendomsselskaber bruges FFO som en performance benchmark, da det er bevist, at ejendomsværdier svinger med makroøkonomiske forhold, og ved hjælp af eksempler på omkostningsregnskab til beregning af de økonomiske forhold tjener de normalt ikke som en nøjagtig måling af performance.
- Det inkluderer midler genereret fra forretningsdrift eksklusive finansieringsrelaterede pengestrømme såsom renteindtægter eller renteudgifter. Det inkluderer heller ikke afskrivninger på anlægsaktiver eller gevinster eller tab ved afhændelse af aktiver.
- Real Estate Investment Trusts (REITs) er en virksomhed, der primært opererer på indtægter fra ejendomstransaktioner. Sådanne REIT-virksomheder er involveret i kommerciel fast ejendom. Det inkluderer salg, leasing og finansiering af kontorer og bygninger, lagre, hospitaler, indkøbscentre, hoteller osv. Sådanne virksomheder bruger almindeligvis FFO.
Midler fra driftsformel
Alle de faktorer, der er brugt til beregning af midlerne fra driften, findes i virksomhedens resultatopgørelse. Disse faktorer inkluderer nettoindkomst, afskrivninger, afskrivninger og gevinster ved salg af ejendom og ekstraordinære poster.
FFO-formel = nettoindkomst + afskrivning og amortisering af ejendomsejendomme - gevinster (tab) ved salg af aktiver + tab (gevinster) ved omstrukturering af gæld eller ekstraordinære poster
FFO Beregning (Washington REIT case study)
Trin 1 - Identificer nettoindkomsten fra resultatopgørelsen
Vi bemærker ovenfra, at Washington REITs nettoindkomst for 2000 er $ 45.139. Ligeledes er dens nettoindkomst i henholdsvis 1999 og 1998 $ 44.301 og $ 41.064.
(bemærk tallene er i tusinder)
Trin 2 - Identificer afskrivninger og afskrivninger på fast ejendom
Det er en del af resultatopgørelsen.
- Afskrivninger (2000) = $ 22.723
- Afskrivninger (1999) = $ 19.590
- Afskrivninger (1998) = $ 15.339
Trin 3 - Identificer gevinster (tab) ved salg af aktiver
Dette tal er også en del af resultatopgørelsen.
- Gevinst ved salg af aktiver (2000) = $ 3.567
- Gevinst ved salg af aktiver (1999) = $ 7.909
- Gevinst ved salg af aktiver (1998) = $ 6.764
Trin 4 - Identificer gevinster (tab) på omstruktureringsgenstande eller ekstraordinære genstande
- Der er ingen gevinster (tab) på omstruktureringsomkostninger eller ekstraordinære poster i disse tre år.
Trin 5 - Anvend formel
FFO-formel = nettoindkomst + afskrivning og amortisering af ejendomsejendomme - gevinster (tab) ved salg af aktiver + tab (gevinster) ved omstrukturering af gæld eller ekstraordinære poster
- FFO (2000) = $ 45.139 + $ 22.723 - $ 3.567 = $ 64.295
- FFO (1999) = $ 44.301 + $ 19.590 - $ 7.909 = $ 55.982
- FFO (1998) = $ 41.064 + $ 15.339 - $ 6.764 = $ 49.699
Justeret FFO
Korrigerede midler fra driften (AFFO) beregnes efter justering af nettoindtægterne er beregnet til at kompensere for regnskabsmetoder. Disse regnskabsmetoder kan fordreje en ejendomsinvesteringstrusts virkelige præstation. Beregningen for AFFO trækker fra tilbagevendende udgifter, der er aktiveret fra FFO, såsom projekter til forbedringer af bygninger.
Generelt accepterede regnskabsprincipper (GAAP) kræver afskrivning af investeringsejendomme over tid. Imidlertid værdsætter fast ejendom over tid. Af denne grund har den krævede afskrivningsomkostning, der opkræves i henhold til GAAP, en tendens til at gøre nettoindkomsten kunstig lav.
FFO justerer også for poster af engangskarakter, da de ikke forekommer i almindelige forretningsscenarier. For eksempel gevinster (eller tab) ved salg af ejendomme, der skal fjernes / tilføjes i overensstemmelse hermed, da de ikke har karakter af regelmæssig forretningsdrift og derfor ikke bidrager til REIT's løbende udbyttebetalingskapacitet. Nogle analytikere overvejer yderligere lejestigninger og visse Capex til beregning af justerede midler fra operationer (AFFO).
FFO pr. Aktie bruges som en nøje gennemgået måling til at måle en REITs rentabilitet pr. Enhed af aktionær ejerskab. Funds From Operations bruges yderligere som generel værdiansættelsesmultipel såvel som P / E-multipler. Således er det også en nøgledriver til aktiekurser.
Hvorfor er FFO vigtigt for fast ejendom?
- Mens aktieinvestorer lægger vægt på målinger som indtjening pr. Aktie EPS eller en pris / indtjeningsgrad (P / E), mens de analyserer aktier, beslutter REIT-investorer på baggrund af FFO.
- Inden du investerer i en REIT skal du være sikker på prisen, er beslutningen ikke udelukkende baseret på FFO eller AFFO, da investeringen, der ser godt ud på overfladen, muligvis ikke viser sig at være en god beslutning i fremtiden, da priserne kan falde på grund af for mange investorer køber det.
- Indtjeningen pr. Aktie (EPS) for en REIT sammenlignet med konventionelle aktier vil være naturligt lav eller endda negativ. Således er pris / indtjening (P / E-forhold) for en REIT ikke et gunstigt multiplum, mens man tager investeringsbeslutninger, bør betragtes som en fjern anden måling, mens den vurderes.
Forskelle mellem CFO og FFO
- Pengestrøm beregner, som navnet antyder, det samlede beløb af likvide beholdninger genereret fra en virksomheds drift. FFO er dog en vigtigere foranstaltning, når det kommer til ejendomsvirksomhed, da disse foranstaltninger kompenserer for en vigtig komponent, som er afskrivning.
- For ejendomsvirksomhed stiger værdien af ejendomme altid over tid; dette er slet ikke en udgift. IRS skal, når virksomheder ejer langsigtede aktiver som udstyr, computere og bygninger, afskrives disse aktiver for at afspejle den aktuelle økonomiske situation.
- Men når det kommer til fast ejendom, har disse ejendomme ikke en "holdbarhed" eller, med andre ord, vil aldrig afskrives til en minimal værdi over perioden. Tværtimod vil disse aktiver værdsættes og derfor ikke medregnes som en udgift, der skal indregnes i resultatopgørelsen.
- Således er pengestrøm fra drift og FFO lignende metrics. De er dog ikke helt de samme. Pengestrømme kan være en god måde at evaluere en virksomheds økonomiske trivsel på, men når det kommer til ejendomsbranchen, afviger målingerne fra det almindelige forretningsscenarie.
- For at vurdere, om en REIT tjener nok til at dække sit udbytte, er FFO vejen at gå. Det hjælper med at få et bedre billede end en almindelig CFO ville.
Konklusion
Således kræves midlerne fra driftskonceptet til analyse af et REIT, for når de underliggende aktiver stiger i værdi, skal afskrivning ikke medregnes i driftsresultaterne. Det anses for at være en bedre indikator for en virksomheds økonomiske resultater end nettoindtægter, men da det regnskabsmæssige køkken kan påvirke en række aspekter af årsregnskabet, er det altid bedre at stole på en blanding af målinger snarere end en enkelt foranstaltning, mens du tager investeringsbeslutninger.
Selvom FFO er bredt overvejet for at bestemme REITs rentabilitet; det kan ofte være modtageligt for regnskabsændringer, tilpasninger og manipulation. Overvej to eller tre målinger og andre forretningsfaktorer, inden du tager en investeringsbeslutning.